世界微速訊：大家投資攜手寶灣，物流賽道熱度不減 | 新經(jīng)濟不動產(chǎn)

作者 | 楊凱

(相關(guān)資料圖)

編輯| 夏縣明、梁秀杰

視覺 | 楊凱

責(zé)編| 韓瑋燁

開年以來，不動產(chǎn)行業(yè)投融資逐漸回溫，其中，物流資產(chǎn)收并購尤為火熱。作為老牌物流地產(chǎn)企業(yè)，寶灣物流也頻頻出手，全國布局穩(wěn)步進行。

近期，大家投資控股有限責(zé)任公司與寶灣物流聯(lián)合發(fā)起設(shè)立人民幣物流產(chǎn)業(yè)基金，該只基金用于收購嘉興、南京和昆明三個成熟高標物流資產(chǎn)，其中寶灣物流負責(zé)資產(chǎn)的后續(xù)運營管理。

1月4日，新加坡跨國集團吉寶企業(yè)在新交所發(fā)布公告稱，旗下吉寶資本通過其中國物流地產(chǎn)基金，與中國物流園區(qū)開發(fā)和運營商寶灣物流進行合作，收購了該基金位于武漢東西湖區(qū)的A級高標準倉庫。

2月4日，招商資本、國壽投資與寶灣物流控股有限公司（以下簡稱“寶灣物流”）三方在深圳達成戰(zhàn)略合作意向，未來在物流資產(chǎn)收并購方面展開合作。

2月14日，寶灣物流母公司南山控股（002314.SZ）披露投資者關(guān)系活動記錄表顯示，公司目前全力推進首單公募REITs發(fā)行工作，目前已完成項目所在地和主申報地發(fā)改委審核，待正式上報國家發(fā)改委，預(yù)計將于2023年內(nèi)完成整體發(fā)行工作。

可以看出，寶灣物流作為深耕物流地產(chǎn)行業(yè)二十年的老將，正在逐步完善全國物流倉儲領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局。同時，資本的紛紛涌入說明了物流地產(chǎn)熱度不減，市場認可度較高。

01 新經(jīng)濟帶動，優(yōu)質(zhì)倉儲供不應(yīng)求

從寶灣物流與大家投資和吉寶資本合作收購的項目來看，底層資產(chǎn)均是位于重要物流節(jié)點城市，運營穩(wěn)健，收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)高標倉項目。采取收購方式獲取物流資產(chǎn)的原因，是物流倉儲的開發(fā)建設(shè)需要的周期較長，風(fēng)險高，所以成熟的物流資產(chǎn)交易仍是物流企業(yè)獲取資產(chǎn)的重要方式。另外，也可以看出高標倉的高價值和稀缺性。

在睿和智庫看來，物流資產(chǎn)之所以火熱和稀缺，是由于目前市場上高標倉供不應(yīng)求。

需求方面，電商的快速發(fā)展和新零售的迅速成熟以及消費的提質(zhì)擴容支撐起了物流倉儲需求。2021年，我國實物商品網(wǎng)上零售額 10.80 億元，占全國社會消費品零售總額的 24.5%，實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額比重不斷上升，帶來了大量的物流倉儲需求。同時線上服務(wù)、線下體驗及現(xiàn)代物流深度融合的“新零售”也催生了對物流倉儲的需求。兩者的快速發(fā)展不僅對倉儲總量上提出了需求，也從倉儲質(zhì)量提出了更高的要求，因此高標物流倉儲、冷鏈倉儲、智能化物流倉儲等現(xiàn)代化物流倉儲的需求也日漸提升。

供給方面，土地出讓結(jié)構(gòu)方面，物流倉儲用地占比正在逐年下降，呈現(xiàn)一定收縮態(tài)勢。一方面由于物流倉儲用地此前已經(jīng)完成了大量出讓，另一方面物流用地出讓價格較低，對地方稅收、固定投資、經(jīng)濟增長和就業(yè)貢獻較低，地方出讓物流倉儲用地意愿較弱。

02 多方主體參與，險資頻頻亮牌

從寶灣物流近期的合作動向來看，險資在物流地產(chǎn)方面頻頻舉牌。寶灣物流作為經(jīng)驗豐富的物流地產(chǎn)開發(fā)和運營商，險資有著充沛的資金和不動產(chǎn)配置要求，兩者強強結(jié)合優(yōu)勢互補。除了大家保險與寶灣物流的合作外，2023年1月以來險企頻頻加碼不動產(chǎn)項目投資，根據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)披露，2023年初，7份不動產(chǎn)投資公告所涉及險資累計約609億元，遠超去年同期三個項目53.1億元的累計投資金額。

圖表1：2023年初險資不動產(chǎn)投資情況

數(shù)據(jù)來源：第一財經(jīng)

險資為何在這個時間頻頻出手？首先，不動產(chǎn)投資“長期持續(xù)回報”屬性契合險企資金長期屬性，整體來看，在宏觀經(jīng)濟修復(fù)的預(yù)期下，相關(guān)不動產(chǎn)投資項目有望為險企帶來較好的長期投資收益；其次，經(jīng)過三年疫情沖擊后，許多不動產(chǎn)項目的估值已進入低谷，而2023年開年不動產(chǎn)項目經(jīng)營數(shù)據(jù)開始回溫，此時正是險資抄底加碼的好時機。

而至于大家保險為什么選擇物流園區(qū)，物流地產(chǎn)是高度標準化的資產(chǎn)，具有良好的流動性。隨著整體制造業(yè)及消費不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)整體投資風(fēng)險較低，投資回報率比較穩(wěn)定。根據(jù)CBRE相關(guān)數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州等一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%-8%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)在2%-3%的投資回報率。

圖表2：一線城市不同地產(chǎn)類型投資回報率

數(shù)據(jù)來源：CBRE

03 REITs助力，廠房物流一把抓

寶灣物流的模式是自持的重資產(chǎn)物流地產(chǎn)模式，因此需要大量的資金來進行土地收購和項目建設(shè)，特別是近年來隨著公司倉儲物流拓展項目增加和在建、擬建工程的增多，公司存在較大的外部籌資需求。

公募REITs退出渠道的打開將有利于提升公司資產(chǎn)流動性，從而提升公司資產(chǎn)價值，增加未來發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間。根據(jù)南山控股公示，寶灣物流REITs底層資產(chǎn)四個項目為天津、廊坊、南京、嘉興四處物流資產(chǎn)。

近年來，南山控股在工業(yè)地產(chǎn)REITs上嘗試不僅只是物流地產(chǎn)，此前南山與中聯(lián)基金成立了首支標準廠房并購基金，意在通過成熟運營后以REITs方式退出。當下，獲批的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中標準廠房和物流資產(chǎn)都已有成功案例，看來，南山布局廠房和物流資產(chǎn)雙重準備是未未來REITs的成功發(fā)行做足了準備。

結(jié)語

近年來，新經(jīng)濟不動產(chǎn)如數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)、長租公寓、生物醫(yī)藥園受到了火熱的追捧，究其原因，還是當下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟的發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)載體提出的更高要求。隨著不動產(chǎn)退出路徑的逐漸清晰，不動產(chǎn)行業(yè)也會快速的進行升級以適應(yīng)新產(chǎn)業(yè)、新進擊的發(fā)展。

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關(guān)鍵詞： 寶灣物流 物流倉儲 不動產(chǎn)投資